在日本工作的台灣人一定都發現了!跟房價高居不下的台灣相比,在房市穩定的日本置產,越早下手還能省下越多房租。除了「購屋必知的10大常見Q&A」,這次再幫大家聚焦解析日本買房5大優缺點。想知道更多房產資訊,一定要報名信義房屋的東京、大阪置產座談會。推薦預約個人諮詢唷!
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▋你適不適合在日本買房?5個優缺點幫你解析
①【優點】考慮長期居住日本者,買屋比租屋實在
對打算長期居住日本的人來說,租屋的好處可從「每月房租」與「每年報稅」兩種觀點來看。居住在東京都心圈內,單身能住得舒適、約40平方公尺(12.1坪)的「1LDK」(一間臥室、一個用餐區、一個廚房)每個月租金大約13萬至25萬。
※ 參考日本 LIFULL HOME'S 上的租金金額,實際金額依條件有所不同,僅供參考。
如果想買房,在符合日本當地銀行相關規定的情況下,可申請住宅貸款,貸款利率約落在0.5%~1%之間,同樣每個月都得繳錢,不如一步一步把房子變成自己的資產!另外,只要符合條件並完成相關申報手續,還能依照貸款餘額狀況,減輕每年的稅金負擔,長期來看好處多多。
※ 實際可貸利率依個人情況、各銀行方案有所不同,數字僅供參考。
② 【優點】對購屋者無居留資格的限制
在日本買房,沒有對購屋者有居留資格上的限制:不需要日本公民身份、不需要永住權,如果備足資金,用學生簽證也能買房!若想利用日本當地銀行的住宅貸款,每家銀行的條件不同(如年收入、在日居留年數等),滿足一定年收的前提下,最短工作一年內也有機會申貸。
不過,享有永住權的人對貸款的選擇會比較多,申貸條件更親切一點。中長期居留者也可申請,但根據各家銀行條件不同,可能需滿足已婚,或是在日居留年數、同一公司在職年數、收入門檻、自備款比例達一定標準等條件。除了日本當地銀行,建議也可比較看看在日本有設立分行的一些台灣銀行,貸款條件也不太一樣。貸款條件看似複雜,但細節與可商量的空間也不少,推薦跟經驗豐富的房仲業務討論,更容易找到適合自己的貸款銀行!
※ 貸款結果依個人條件與銀行不同,須參考各家銀行的規定。
③ 【優點】可活用住宅貸款減稅制度
雖然在日本購買中古屋必須支付的稅金、初期費用比台灣高,但如同第一項優點中所提,善用低利率貸款可有效壓低經濟負擔,透過日本的房貸減稅政策,可以適用個人所得稅的減稅優惠。不過,要注意住宅貸款減稅制度有面積限制、年收入等多項條件,必須完整申報才能適用。
日本政府的「住宅貸款減稅制度」,以下條件:自住、登記簿面積簿面積50㎡(15.13坪)以上、中古住宅需有耐震機能、年收與借款狀況符合規定(詳細規定請參照下方日文連結)滿足的話,可以申請減稅制度。每個人狀況不同,要精打細算才划算,這些細節也建議洽詢專業房仲。
※ 住宅貸款減稅制度參考日本「国土交通省すまい給付金」說明,以政府公布為準。
④ 【優點】不動產流通標準情報系統,資訊透明
很多人都誤以為日本沒有透明公開的不動產實價登錄系統可查,其實日本中古房屋市場有一個「不動產流通標準情報系統」(又稱為 REINS),上面記載了房屋的銷售資訊、成交紀錄、周邊行情等,租賃的招租價格資訊也很完整。在日本擁有合法不動產仲介執照的業者才可加入 REINS 的會員,信義房屋當然掌握好這方面的資訊了,不會因為客戶是台灣籍或日本籍而有所差異,不怕買貴。
日本中古屋議價幅度小,加上是各家房仲都能介紹的「連賣制度」,要找到可信任、有眼力、下手精準的專業仲介,就更重要了。最後再整理一次買房租房的優缺點,大家也可以重新再審視一次自己適不適合買房!
買房 | 租房 |
【優點】 ・與台灣相比,房市相對穩定 ・房貸繳完後,就成為自己的資產 ・針對購屋者沒有居留資格上的限制 ・符合條件者可使用日本的住宅貸款減稅制度 ・年紀大了、退休了也不用擔心租房問題 ・可隨心所欲改造成理想中的居家空間 | 【優點】 ・移動自由,想住哪就住哪 ・與鄰居發生爭執、居住環境條件變差時可搬家 ・不用付固定資產稅 ・遇意外、收入變低時,可改租其他租金較低廉的房子 |
【缺點】 ・無法輕易更換居住地 ・每個月的居住費用較固定,不能因應收入變化做調整 ・要負擔相關維持費用(如修繕費、固定資產稅、都市計畫稅) | 【缺點】 ・需付租金,但房子無法成為自己與家人的資產 ・無法依照自己的想法裝潢房間 ・每搬一次家就需要重新負擔一次相關契約、手續費 |
※ 實際利率依個人情況、各銀行方案而有所不同,本文僅供參考。
※ 房屋減稅適用標準請請以日本國稅局公布之最新制度為基準,本文僅供參考。
※ 各項稅率有可能會改變,請以日本國稅局公布之最新稅率為基準。
⑤ 【缺點】比起租房,購屋需要負擔稅金及初期費用
相較於租屋,在日本買房時需要支付簽約金、稅金與相關初期費用。簡單而言,大概會有以下支出,雖為一筆不小的開銷,卻是日本購屋之路的必經之路。注意,表格中整理的費用為一般常見情況,實際酌收費用會因房屋物件不同有所差異唷。
費用 | 內容 |
印紙代 (等於台灣的「印花稅」) | 契約書文件上使用的印花稅票費用,根據契約金額不同而有所變動。依照目前的輕減稅率來看: ・契約金額1千萬日圓~5千萬日圓:1萬日圓 ・契約金額5千萬日圓~1億日圓:3萬日圓 ・契約金額1億~5億:6萬日圓 ※ 出處:日本国税庁(上述金額為2021年5月官方資料,實際金額請參照官方資訊) |
登録免許税 (等於台灣的「登記規費」) | 買賣過程中所有權保存登記、移轉登記等過程中產生的稅金,稅額為固定資產稅評價額 × 稅率1,000分之20。 ※ 出處:日本国税庁(上述稅率為2021年5月官方資料,實際稅率請參照官方資訊) |
司法書士服務費 | 登記房屋等相關契約需委託司法書士辦理,價格不一。 |
仲介服務費 | 若購買中古屋,需支付成交價 3% + 6 萬日圓(外加消費稅)。若購買預售屋或新成屋,則不需要支付。 |
不動產取得稅 (等於台灣的「契稅」) | 取得不動產時所產生的一次性稅金,一般為固定資產稅評價額×3%。(實際稅率依個別房產的情形有所不同,僅供參考) |
保險費 | 火災、地震等保險費用等,買房若使用貸款會需要加入保險,大多一次支付5年份保費,到期再續約。 |
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整理撰文:issue 2021.4
責任編輯:aoi